Servitudes: voisinage et droits de passage

Servitudes droits et devoirs  avec Maitre Cecile Marty notaire

Servitudes d’urbanisme, d’utilité publique, de voisinage, droit de passage… La servitude est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant).

On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à lapropriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe.

Il en résulte qu’une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l’on puisse constituer des servitudes temporaires.

Si le bien est vendu, il le sera avec la servitude. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes notamment conventionnelles, mais également les servitudes non apparentes dont le propriétaire a connaissance.

L’obligation de déclaration en cas de vente d’un bien grevé d’une servitude : l’article 1638 du Code civil  rend, du reste, obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation , l’acquéreur pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d’origine légale ou administrative telles les servitudes d’urbanisme.