Le conseil pratique du jour

Du lundi au vendredi à 9h40

credit immobilier
credit immobilier © Getty - Getty

Pascal Jan, comité des Banques : C'est le moment de renégocier votre crédit immobilier.

Diffusion du mercredi 4 décembre 2019 Durée : 5min

Les taux d’emprunt immobilier n’ont jamais été aussi bas. Peut-on encore renégocier son prêt immobilier auprès de son banquier ou le faire racheter par un concurrent ? Réponse de Pascal Jan du comité des banques ?

Qui a intérêt de renégocier son crédit ou à le faire racheter ? 

  Je rappelle que lorsque vous signez votre crédit immobilier, vous vous engagez sur un taux d’emprunt, spécifié dans votre offre de prêt. Il est à 99% dit taux fixe et donc normalement ne peut pas changer. Depuis quelques années, les taux de crédit ont évolué à la baisse et les banques ont accepté d’étudier une baisse de ce taux. J’attire votre attention sur le fait que votre banque n’a aucune obligation d’accepter votre demande.   Avant de s’engager dans une renégociation de crédit ou un rachat, il est recommandé d’effectuer quelques calculs afin d’évaluer le coût global du crédit renégocié. Je rappelle que pendant les premières années, la part réservée au remboursement des intérêts est la plus élevée, alors que le part dédiée au capital est la moins élevée. A contrario, dans un second temps, la part des intérêts baisse et la part due en capital augmente. En conséquence, il est plus avantageux de renégocier son prêt immobilier dans les toutes premières années du contrat – ou au moins dans la première moitié – qu’en fin de prêt.    Pour que la renégociation de crédit soit intéressante, il est important que le taux de prêt soit de 0,7% à 1% moins élevé que votre taux initial. Autre point important : le montant du capital restant dû doit être supérieur à 70 000€. Pour un rachat, il faut un écart plus important car les frais sont plus élevés.   

Justement quels sont les frais ? 

 En cas de renégociation, votre banque ne peut pas vous facturer d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). En revanche, vous devrez payer des frais de dossier. Ces frais varient selon les banques.   En cas de rachat, vous devrez payer  

  • les indemnités de      remboursement anticipé plafonnées à 6 mois d’intérêts sur le capital      restant dû, dans la limite de 3% de ce même capital, 
  • des frais de dossier
  • des frais de prise de      garantie

Attention, si vous désirez vendre votre bien rapidement, vous n’avez pas intérêt à faire racheter votre crédit : cette opération engendre souvent des indemnités de remboursement anticipé (IRA) que vous demandera votre nouvelle banque que vous n’aurez pas le temps d’amortir. 

  Que se passe-t-il au niveau de mon assurance décès ?   

  • En cas de      renégociation, elle se poursuit puisque votre capital à rembourser ne      change pas. Vous n’avez pas besoin de refaire un questionnaire médical.
  • En cas de rachat, vous      devez prendre une nouvelle assurance décès. Cela peut entraîner un surcoût      si votre santé s’est dégradée.

Peut-on renégocier son crédit immobilier plusieurs fois ?  

 Vous avez tout à fait le droit de renégocier votre crédit immobilier plusieurs fois de suite. Pour autant, pour que ce soit intéressant, il faut que la baisse du taux à chaque fois soit entre 0,70 et 1 point. En pratique, vous ne devrez donc pas être amené à renégocier votre crédit immobilier un grand nombre de fois.   Concrètement, comment se traduit la rénégociation de mon prêt ou le rachat ?   Deux solutions sont envisageables : 

  • Soit vous réduisez le      montant des mensualités restantes dues jusqu’au terme du crédit      immobilier ;
  • Soit vous diminuez      la durée      d’emprunt en réglant les mêmes échéances qu’auparavant.

Est-ce que ma banque va me demander des contreparties ?   

Comme je l’ai dit, vous avez signé pour un taux fixe qui ne change pas. La banque n’a aucune obligation d’accepter de renégocier. La banque accepte de baisser ce taux. Vous faire ainsi des économies et donc la banque vous permet ainsi d’augmenter votre pouvoir d’achat. Il est logique que vous repreniez d’autres produits comme par exemple l’assurance de votre maison ou de votre voiture. C’est une négociation.   

Quel conseil donneriez-vous à un auditeur qui s’interroge ?   

Prenez contact avec votre conseiller bancaire. Faites lui faire une simulation et je suis convaincu qu’il saura vous faire la bonne proposition adaptée à votre situation.