Replay du mardi 25 juin 2019

Les copropriétés et leurs syndics

- Mis à jour le

Quels sont les droits et devoirs d'un copropriétaire, du syndic ? Comment se passe une assemblée générale ? Notre spécialiste, François Breton, vous renseigne.

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copropriété © Radio France

Le syndic de copropriété :

Il peut aussi bien être un professionnel (personne physique exerçant en son nom propre ou une société) qu'un non professionnel choisi parmi les copropriétaires. Il doit remplir certaines conditions pour pouvoir exercer sa mission.

Syndic non professionnel : Le syndic peut être un copropriétaire bénévole ou exercer sous la forme coopérative (plusieurs copropriétaires choisis parmi les membres du conseil syndical). Il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.

Syndic professionnel : Il doit remplir les conditions suivantes :

  • justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
  • justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,
  • posséder une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI).

Le syndic (professionnel ou non) est le représentant légal du syndicat de copropriétaires.À ce titre, il est notamment tenu de gérer l'administration et les finances de la copropriété.Gestion administrativeLe syndic doit assurer la gestion administrative de la copropriété.Dans ce cadre, il doit :

  • établir et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
  • établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, leur état civil et leur domicile ainsi que leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord,
  • faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale,
  • administrer l'immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde,
  • représenter le syndicat de copropriétaires en justice,
  • établir et tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble,
  • procéder à l'immatriculation de la copropriété,
  • informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.

Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote concernant les décisions suivantes :

  • souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat),
  • délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires (aux frais de ce dernier),
  • signature d'un contrat avec le syndic ou toute entreprise ou prestataire qui lui est lié.

Gestion comptable et financière : Le syndic est tenu d'assurer la gestion comptable et financière de la copropriété. 

Il doit :

  • établir le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires,
  • ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l'assemblée générale en décide autrement) sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. Il doit également ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux.

Durée du mandat

La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans renouvelables.
Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l'assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à 1 an si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit ou il est lié (employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.
Dans certains cas, il est possible de révoquer le syndic en cours de mandat.

Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?

Il faut au préalable procéder à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic de copropriété présents sur le marché pour comparer leurs prestations. Cette mise en concurrence doit être faite tous les 3 ans par le conseil syndical avant la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur la désignation d'un nouveau syndic.La mise en concurrence n'est toutefois pas obligatoire :

  • si la copropriété est dépourvue de conseil syndical,
  • ou si l'assemblée générale de l'année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence.

Un copropriétaire peut proposer d'autres projets de contrat de syndic. Pour cela, il doit demander au syndic en place d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen des projets de contrat et les lui communiquer. La demande doit être formulée par courrier recommandé avec accusé de réception avant l'envoi de la convocation à l'assemblée générale. Cette initiative ne remplace pas la mise en concurrence effectuée par le conseil syndical.Le syndic en place doit convoquer l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat pour désigner le nouveau syndic. Les projets de contrat de syndic doivent être annexés à l'ordre du jour de cette assemblée générale.L'assemblée doit voter pour chaque candidature à la majorité absolue.Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue mais que l'un d'eux obtient au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, ces derniers peuvent procéder à un 2nd vote, lors de la même assemblée à la majorité simple.Si, par contre, aucun candidat n'obtient 1/3 des voix de tous les copropriétaires, un 2nd vote à la majorité simple est encore possible mais lors d'une assemblée générale ultérieure. Celle-ci doit être convoquée par le syndic en place dans les 3 mois.

Pour en savoir plus : 

François Breton - Syndic de copropriété agence Immo à Valence

06 65 95 50 50

f.breton@lagencedv.com

François Breton
François Breton © Radio France - Nelly Sorbier
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