Pascal Jan, comité des banques : Est-ce de plus en plus difficile d'obtenir un prêt ?

Les taux avaient beaucoup baissé, comment se situent-ils actuellement et quelles perspectives ?

  Pour les durées de 20 ans, qui sont les plus courantes, vont de 0,95% à 1,45%. Cela dépend du montant, des revenus et du patrimoine et surtout de l’apport.  Ils sont historiquement bas et bougent maintenant relativement peu. Il n’est pas prévu de baisse ou de hausse significative dans les prochains mois. Les taux bougent de quelques centimes d’un mois sur l’autre.

On dit que les primo-accédants ont de plus en plus de mal à obtenir des prêts. Est-ce vrai ? 

 Oui en effet. Pourquoi ?

 Parce que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Economie, a imposé en décembre 2019 des contraintes aux banques sur les conditions d’octroi de crédits immobiliers.  • En premier lieu, le taux d’endettement doit se limiter à 33 % des revenus, c’est-à-dire que la mensualité du crédit ne doit pas représenter plus du tiers des revenus de l’emprunteur. Des dossiers qui atteignent 35 ou 36 % pouvaient être acceptés auparavant, mais ce n’est plus le cas à de rares exceptions, le HCSF autorisant les banques à dépasser ce seuil pour 15 % des dossiers. • En second lieu, le HCSF impose une durée maximale de 25 ans. J’attire votre attention sur beaucoup de contrats qui prévoient en cas de coup dur de rallonger son contrat de deux ans. C’est très protecteur et intéressant pour les clients. La conséquence dans la pratique est que avec la règle du HCSF, vous ne pourrez emprunter que sur 23 ans. • Enfin, le HSCF souhaite que les clients emprunteurs aient de l’apport. Alors qu’il y a encore un an, il était possible d’obtenir un emprunt supérieur à 100 % de l’achat (qui couvre le logement plus les frais annexes), aujourd’hui, c’est presque impossible. Les banques demandent un apport de 5 à 10 % maintenant, parfois plus, pour couvrir les frais de notaires et les frais de garantie. 

On dit que les seniors ont également de plus en plus de mal à obtenir des prêts. Est-ce vrai ? 

 Il y a un autre phénomène qui se produit depuis quelques mois.  • La Banque de France fixe un taux d’usure qui ne doit jamais être dépassé. Le taux calculé par la banque est le taux effectif global ou TEG qui comprend le taux de la banque mais aussi le coût de l’assurance décès invalidité et tous les frais liés au crédit comme les frais de dossier, les frais de garantie et notaire, les frais demandés par le courtier.  • Ce taux TEG ne doit jamais dépasser le taux de l’usure. Le taux de l’usure sur un crédit habitat de 20 Ans et plus au 1er juillet 2020 est de 2,57%.  Or le coût des assurance décès invalidité augmente avec l’âge et l’état de santé de l’emprunteur. Il peut arriver pour les seniors que le TEG dépasse le taux de l’usure, ce qui rend impossible la mise en place du prêt. Les banques font alors tout ce qu’elles peuvent pour trouver des solutions. 

Quel conseil complémentaire pouvez-vous nous donner ?

  J’en ai au moins trois : • Renseignez-vous sur l’assurance chômage quand vous préparer votre projet. Dans le contexte économique actuel, c’est toujours plus prudent. • Il n’y a pas que le coût de l’assurance décès à regarder mais tous les coûts, et je pense notamment aux frais pris par le courtier. • N’hésitez pas à interroger votre conseiller bancaire pour trouver la meilleure solution de financement adaptée à votre projet. Il saura s’appuyer sur des experts si votre besoin est spécifique comme du locatif, de la défiscalisation…