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Économie – Social

Baisse des taux d'intérêt dans l'immobilier : est-ce le moment d'acheter ?

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Par , France Bleu

Le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers aux particuliers est tombé en juillet à un niveau jamais vu en France - 1,20% - après avoir déjà battu un record les deux mois précédents. Est-ce le moment de se lancer dans un achat immobilier ? De renégocier son prêt ? Francebleu.fr fait le point.

À Lyon, il faut compter 4.800€/m2 pour un achat immobilier (photo d'illustration)
À Lyon, il faut compter 4.800€/m2 pour un achat immobilier (photo d'illustration) © Maxppp - Vincent Isore

C’est un nouveau record. Pour le 14e mois consécutif, le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers aux particuliers a de nouveau baissé en juillet, il est actuellement de 1,20% selon l'observatoire Crédit Logement/CSA, organisme de référence sur le sujet. C'est "presque cinq fois moins important qu'au début des années 2000... Et 12 fois moins élevé qu'à la fin des années 80 !", précise l’organisme dans son étude mensuelle publiée cette semaine. 

Cela signifie-t-il que c'est le moment de vous lancer dans un achat immobilier ? De revendre ? De renégocier votre prêt ? Francebleu.fr fait le point. 

Pourquoi les taux baissent depuis plusieurs mois ?

Les crédits immobiliers sont accordés à des taux particulièrement bas parce qu'ils répercutent la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). Pour soutenir l'économie dans la zone euro, l'institution maintient des taux d'intérêt bas et incite les banques à prêter.

"Aujourd’hui l'État français lui-même emprunte à des taux records" explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de meilleurtaux.com. "Et la semaine dernière, la Banque centrale européenne (BCE) a annoncé que les taux allaient encore baisser et qu'on allait réinjecter des liquidités dans la zone euro. Il y a donc beaucoup d'argent qui circule à des taux très bas. Les banques peuvent emprunter à des taux très bas, pratiquement 0, et elles ont le choix entre des placements qui ne rapportent rien, car les taux sont négatifs, ou prêter à des particuliers, même à 0,80 ou 1%, pour un crédit  immobilier. Pour elles c'est toujours ça de pris et en plus elles captent un nouveau client."

Est-ce le moment d'acheter ?

"Oui, foncez !" répond sans hésiter Maël Bernier. "Aujourd'hui quand vous achetez vous gravez dans le marbre un emprunt à 1% 1.5% maximum, avec une inflation qui est équivalente ou légèrement supérieure (1,1% sur un an en juillet)", ce qui signifie théoriquement que l'on peut presque gagner de l'argent en empruntant. "Vous remboursez votre prêt plus vite et vous vous créez un patrimoine à moindre coût", résume Maël Bernier.

Ces taux d'emprunts historiquement bas ne prennent toutefois pas en compte l'assurance des prêts, systématiquement demandée par le créancier. 

J'ai peu d'apport personnel, puis-je acheter tout de même ?

C'est l'autre transformation à l'oeuvre sur le marché de l'immobilier : les prix des biens étant élevés, en particulier dans les grandes villes, les banques consentent de plus en plus à accorder des prêts y compris aux ménages qui n'ont pas un gros apport personnel. Une aubaine pour les jeunes et les plus modestes : "Nous allons atteindre le million de transaction voire un peu plus cette année, et c'est grâce à ces emprunteurs jeunes, avec des revenus moyens voire modestes qui ont accédé à la propriété alors qu'ils ne pouvaient pas l'année dernière", confirme Maël Bernier.

En outre, les banques ont tendance à allonger les délais de remboursement. "Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 30 mois" pour atteindre 229 mois en juillet, soit un peu plus de 19 ans, d'après l'observatoire Crédit Logement/CSA. 

Plutôt neuf ou ancien ?

Pour bénéficier de tous ces avantages mieux vaut investir dans l'ancien. "Le neuf reste plus cher et les dispositifs d'aide type prêt à taux 0 ont été considérablement réduits, notamment pour les constructions de maisons individuelles", précise Maël Bernier.

Investir pour louer, bonne ou mauvaise idée ?

C'est une option de plus en plus plébiscitée notamment par les jeunes actifs qui vivent dans des grandes villes, où le prix du m² est particulièrement élevé. À Paris, Lyon et Bordeaux, il oscille entre 4.600 et 10.000 €/m². Faute de pouvoir s'offrir la surface qu'ils souhaitent, de plus en plus de particuliers choisissent donc d'acheter pour louer.

Une solution intéressante fiscalement estime Maël Bernier : "Certes vous avez les loyers à déclarer, mais les intérêts d'emprunts, l'assurance bailleur, les travaux d'isolation etc. sont déductibles et vous vous constituez un patrimoine."

Et si je veux renégocier mon crédit ?

"Il y a trois règles à connaître pour renégocier son crédit" détaille Maël Bernier, "la part du capital à rembourser doit être d'au moins 70.000 euros et il vous faut un écart d'au moins un point entre le taux auquel vous aviez emprunté (hors assurances) et le taux pratiqué aujourd’hui sur la même durée." 

Dernier point auquel il faut être attentif : la date d’achat du bien. Renégocier son crédit n'est intéressant que lorsque la part des intérêts dans le montant de chaque mensualité est encore élevée, soit durant le premier tiers de la durée de vie du prêt. C'est en effet dans les premières années que les intérêts pèsent le plus dans les remboursements.

Les taux vont-ils encore baisser ?

Fin juillet, la Banque centrale européenne (BCE) a laissé entendre que les taux d'intérêts pourraient à nouveau baisser dès septembre dans la zone euro. "Les taux directeurs de la BCE resteront à leurs niveaux actuels, ou à des niveaux plus faibles, au moins pendant le premier semestre 2020 et, en tout cas, aussi longtemps que nécessaire pour assurer la poursuite de la convergence durable de l'inflation vers son objectif à moyen terme" peut-on lire dans le communiqué de presse de l'institution.

"Il n'est pas du tout exclu que le 1% devienne la normalité en septembre ou en octobre" pronostique la porte-parole de meilleurtaux.com.

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