Économie – Social

EXCLU Encadrement des loyers à Paris : 30% des annonces dépassent le plafond fixé par la loi

Par Sylvain Tronchet, France Bleu Paris et France Bleu dimanche 27 septembre 2015 à 20:00

Dans une agence du 5e arrondissement de Paris
Dans une agence du 5e arrondissement de Paris © Radio France - Sylvain Tronchet

Près d'un tiers des annonces immobilières à Paris ne respectent pas les plafonds fixés dans le cadre de l'encadrement des loyers. C'est la conclusion d'une étude exclusive de MeilleursAgents pour France Bleu 107.1. De nombreux propriétaires refusent d'appliquer la loi.

Presque deux mois après sa mise en place, l'encadrement des loyers à Paris ne semble pas être une évidence pour tout le monde. Une étude réalisée par le site MeilleursAgents.com en exclusivité pour France Bleu 107.1 montre que 30% des annonces actuellement proposées dépassent les plafonds fixés par la loi. Dans certains quartiers cette proportion approche même les 70%. Notre enquête révèle que de nombreux propriétaires rechignent encore à appliquer cette disposition de la loi ALUR qui était la proposition n°22 du candidat Hollande pendant la présidentielle.

Part des annonces proposées avec un loyer supérieur au plafond par quartier - Radio France
Part des annonces proposées avec un loyer supérieur au plafond par quartier © Radio France - MeilleursAgents.com

Dans les textes, depuis le 1er août, tous les nouveaux baux de location ne peuvent excéder de 20% le loyer médian fixé par l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). Cet organisme public a découpé la capitale en 80 quartiers, et dans chacun d'eux, défini les limites à ne pas dépasser en fonction de plusieurs critères : nombre de pièces, année de construction, location meublée ou non. Il en résulte des prix au m2 qui théoriquement s'imposent dorénavant aux propriétaires. Théoriquement, puisque notre étude montre que de nombreux propriétaires ignorent la loi. Volontairement ? 

Cet appartement ne devrait, selon la loi, pas être loué plus de 1056€... - Radio France
Cet appartement ne devrait, selon la loi, pas être loué plus de 1056€... © Radio France - Capture d'écran SeLoger.com

Dans le 5e arrondissement, le quartier Jardin des Plantes fait figure de cancre. D'après les relevés de MeilleursAgents 69% des annonces proposées depuis le 1er août y excèdent le loyer médian majoré. Un chiffre qui n'étonne pas Olivier Gigandon qui dirige l'agence Foncia Jussieu. "Dans le 5e, les propriétaires font ce qu'ils veulent explique-t-il. Certains ont beaucoup de biens, ils ont toujours loué à des tarifs élevés et toujours trouvé des locataires. Ils ne comprennent pas qu'il faille dorénavant se limiter." Ces propriétaires ne peuvent pourtant pas plaider la méconnaissance d'une loi récemment entrée en vigueur. L'agent immobilier leur explique qu'ils sont limités. "Mais ils me disent :  on verra bien, il faudra qu'ils viennent me chercher, poursuit-il. Du coup je leur fais signer des décharges pour ne pas qu'on soit recherchés nous même par la suite."

En tête des "hors la loi", on trouve quelques quartiers cossus du centre de la capitale, mais aussi des secteurs où le découpage de l'OLAP prend insuffisamment en compte les différentes réalités d'un même micro-territoire. "L'exemple type, c'est le quartier Clignancourt, explique Thomas Lefebvre de MeilleursAgents.com. Sur ce quartier on trouve à la fois des appartements hyper recherchés sur la Butte Montmartre et des logements avec vue sur le périphérique. Le différentiel de 20% accordé par la loi est insuffisant pour ces deux types de biens par rapport aux tarifs que nous observons." La loi autorise bien des dérogations pour les appartements "exceptionnels" mais les critères d'application sont si flous que les professionnels ne savent comment l'utiliser.

Le président du réseau Century 21, Laurent Vimont, grand pourfendeur de la loi ALUR voit dans ces abus la conséquence d'un texte mal préparé. "Il y a beaucoup d'incohérences dans la base qui permet de fixer les loyers de référence, explique-t-il. Certains quartiers du 16e arrondissement sont au même niveau que d'autres dans le 20e." Laurent Vimont prédit depuis des mois  que de nombreux propriétaires vont se retirer du marché en vendant ou en se tournant vers la location saisonnière à la faveur du développement d'opérateurs tels que Airbnb, quitte à le faire dans l'illégalité. Une prédiction non avérée pour l'instant puisque l'étude de MeilleursAgents montre également que le volume d'appartements mis sur le marché de la location depuis le 1er août est sensiblement équivalent à ce qu'il était l'an dernier.

Aucun locataire n'a encore contesté son loyer en justice

Des considérations qui n'inquiètent pas Ian Brossat, l'adjoint (PCF) d'Anne Hidalgo chargé du logement à la mairie de Paris. "Je crois que la loi est encore méconnue mais maintenant, le sujet, c'est son application", martèle celui qui s'est battu, aux côtés de la maire socialiste de la capitale pour la survie d'un texte qui a bien failli passer à la trappe. "Aujourd'hui, nous avons besoin que les locataires se saisissent de la loi et n'hésitent pas à aller devant la commission de conciliation pour contester les abus".

Cette commission, premier recours avant les tribunaux, n'a encore été saisie d'aucun cas d'après Galla Bridier, la présidente de l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL 75) chargée de l'information sur la mise en place de l'encadrement. "Nous avons été contactés par 1500 personnes, dont une moitié de locataires depuis le 1er août." Des chiffres somme toute modestes au regard des 500 000 logements du parc locatif privé parisien. Néanmoins, les locataires ont trois ans pour contester le bail de location qu'ils ont signé. "Et les éventuelles sanctions sont rétroactives", souligne Galla Bridier. Les premières procédures mettront -peut être- un peu d'ordre dans un marché qui semble avoir du mal à s'adapter à ces nouvelles règles. Une chose est sûre : d'après l'étude de MeilleursAgents, le niveau global des loyers à Paris a sensiblement baissé depuis le 1er août. Avant la mise en place de la loi, 46% des loyers excédaient les plafonds. Ils ne sont plus que 30% aujourd'hui. Et désormais illégaux.