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Les règles pour obtenir un crédit immobilier vont se durcir, des sanctions pour les banques réfractaires

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Les banques qui ne respectent pas les conditions d'attribution des prêts immobiliers seront sanctionnées à compter du premier janvier 2022, a indiqué mardi le Haut Conseil à la stabilité financière. L'accès au crédit va donc continuer à se durcir, surtout pour les plus modestes.

Un lotissement en construction à Saint-Hilaire-de-Clisson, en Loire-Atlantique, en juillet. Un lotissement en construction à Saint-Hilaire-de-Clisson, en Loire-Atlantique, en juillet.
Un lotissement en construction à Saint-Hilaire-de-Clisson, en Loire-Atlantique, en juillet. © AFP - Mathieu Thomasset/Hans Lucas

Cette fois, les banques qui ne respectent pas les règles pourront être sanctionnées. Dès le 1er janvier 2022, les critères pour obtenir un crédit immobilier vont se durcir, et surtout devenir contraignants. Jusqu'ici, si les banques ne respectaient pas ces critères, elles ne risquaient rien. Les autorités financières vont pouvoir les sanctionner dès l'an prochain.

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Cette décision a été annoncée mardi. L'an dernier, le Haut Conseil à la stabilité financière, qui associe entre autres le ministère de l'Économie et la Banque de France, avait prévenu que ses recommandations, qui avaient été édictées début 2020 avant d'être assouplies quelques mois plus tard, allaient devenir des obligations.

Un taux d'endettement de 35% maximum, des prêts sur 27 ans maximum 

Selon ces règles, le taux d'effort, c'est-à-dire le montant total des dépenses liées à l'habitation rapporté aux revenus, doit être de 35% maximum. La durée d'endettement, elle, sera de 25 ans maximum, une durée qui peut passer à 27 ans en cas de travaux à effectuer avant de pouvoir emménager, ou de nouvelle construction. Dans ce cas, les ménages auront la possibilité de s'endetter sur 25 ans, et de différer de deux ans le début de leur remboursement.

Des dérogations possibles, pour 20% des prêts  

Les banques pourront encore déroger à ces critères, mais seulement pour 20% du montant des prêts accordés. Et sur ces dérogations, 80% devront concerner l'acquisition d'une résidence principale, et 30% seront réservées aux primo-accédants, ceux qui achètent un bien pour la première fois.

En moyenne, 20,9% des prêts accordés par les grands réseaux bancaires sont non conformes aux recommandations, selon le Haut Conseil à la stabilité financière, qui relève donc que ces établissements "respectent aujourd'hui ce plafond (de 20%) ou sont en voie de le respecter rapidement".

Des sanctions financières pour les banques en cas de non-respect 

Ces règles, qui étaient donc des recommandations depuis mi-2020**, vont devenir des obligations.** C'est le gendarme du secteur financier, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui sera chargé de la vérification et, si nécessaire, des sanctions financières à appliquer aux banques. L'Autorité se basera sur les comptes-rendus mensuels partagés par les établissements financiers.

Les banques financent de façon responsable les projets de leurs clients - La Fédération bancaire française à France Bleu  

La Fédération bancaire française "prend note" de "l’entrée en vigueur de ces normes." Défendant les pratiques des banques, la fédération indique à France Bleu que "les banques financent de façon responsable les projets de leurs clients, en veillant à respecter leur capacité de remboursement et le reste à vivre pour assurer les meilleures chances de réussite des projets".

La Banque de France veut "protéger les emprunteurs" 

"Nous avons été amenés à prendre des mesures sur ce qui était des risques pour les emprunteurs" avec "des prêts trop longs" et des taux d'effort au-dessus de 35%, a défendu mardi sur France 2 François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France. Il a ajouté que pour lui, "l'accès des ménages restait large au crédit immobilier".

Des mesures qui vont continuer à durcir les conditions du crédit 

Dans les faits, ces mesures vont continuer à rendre plus difficile l'accès au crédit immobilier, "une tendance déjà amorcée", estime Xavier Lacombe, co-fondateur d'Artémis courtage, auprès de France Bleu. Il confirme que les banques ont déjà durci leurs conditions de crédit : "Des dossiers qui passaient auprès des banques y a un an et demi ne passent plus aujourd'hui", précise-t-il. "Un jeune couple de 25 ans, qui démarre dans la vie, qui n'a pas mis assez d’argent de coté pour payer les frais de notaire, pouvait obtenir un crédit il y a un an et demi ou deux ans, mais aujourd'hui c'est compliqué", explique-t-il. "Et même pour des bons dossiers, c’est devenu plus compliqué", confie le courtier.

L'accès à la propriété plus difficile pour les moins fortunés

Logiquement, cette tendance pénalise donc les ménages les plus modestes. "Pour les ménages les moins fortunés, qui disposent de moins d’apport de côté, ce sera encore plus compliqué", explique Xavier Lacombe.  Car puisque le taux d'endettement et la durée des crédit sont limités, "l'apport des acheteurs a du  augmenter, de plus de 15% en un an et demi", précise le spécialiste.

Le secteur de l'immobilier locatif pénalisé ? 

Le secteur de l'immobilier locatif risque également de souffrir : "Comme on doit respecter ces 35% d'endettement, quand vous avez déjà votre résidence principale qui vous charge à environ 30% d'endettement, il est compliqué d’investir dans du locatif", explique Xavier Lacombe. Pour ce marché, "ce sera plus compliqué demain", résume-t-il.

Malgré tout, "le marché continue à bien se porter, il y a toujours autant de crédit et de ventes immobilières, mais ces crédits sont plus sains, reconnaît le courtier.

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